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建物の滅失と借家権、借地権の帰趨
弁護士 松本史郎
平成27年11月11日更新
| 第１ | 災害（大規模災害は除く）で貸家建物、借地権上建物が滅失した場合に借家権、借地権はどうなるのか。 | ||||||||||||||||||||||
| １ | 借家権 | ||||||||||||||||||||||
| 貸家が災害で滅失した場合には借家契約は終了し、借家権は消滅する。 | |||||||||||||||||||||||
| ２ | 借地権 | ||||||||||||||||||||||
| 借地上の建物が災害で滅失した場合 | |||||||||||||||||||||||
| （１） | 平成４年８月１日より前に設定された借地権の場合 | ||||||||||||||||||||||
| ア | 建物再築について借地権設定者に異議がない場合 | ||||||||||||||||||||||
| 建物が滅失した日から借地の契約期間が、３０年（堅固建物）又は２０年（非堅固建物）延長される。 | |||||||||||||||||||||||
| イ | 建物再築について借地権設定者に異議がある場合 | ||||||||||||||||||||||
| ① | 残存期間中は、従前の契約のままで借地権は消滅しません。但し、建物朽廃の場合（災害ではなく、時間的経過の中で建物が朽ち果てた場合）は、借地権が消滅します。 | ||||||||||||||||||||||
| ② | 残存期間満了時に、更新拒絶は可能ですが、当然に更新拒絶が認められるわけではなく、正当事由が必要となります。但し、残存期間満了時点で借地上に建物がない場合には、正当事由は不要です。 | ||||||||||||||||||||||
| （２） | 平成４年８月１日以降に設定された借地権の場合 | ||||||||||||||||||||||
| 現在、問題となるケースはほとんどが（１）の場合のため、省略します。 |
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| 第２ | 地震、津波、河川氾濫、広範な火災等の大規模災害によって、貸家建物、借地上建物が滅失した場合に借家権、借地権はどうなるのか | ||||||||||||||||||||||
| １ | 大規模災害の場合に被災した借地人、借家人、保護のための措置を定めた法律として | ||||||||||||||||||||||
| （１） | 「罹災都市借地借家臨時処理法」（昭和２１年法律第１３号。以下「罹災都市法」といいます）という法律がありました。 しかし、阪神・淡路大震災に際し、罹災都市法を適用した結果、かえって復興を阻害したという指摘があり、罹災都市法を見直す必要性が認識され、改正作業が行なわれた結果、平成２５年に |
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| （２） | 「大規模な災害の被災地における借地、借家に関する特別措置法」（平成２５年６月２６日法律第６１号。以下「借地借家特別措置法」といいます）が成立し、（１）の罹災都市法は廃止されました。 | ||||||||||||||||||||||
| ２ | では、廃止となった罹災都市法（旧法）と借地借家特別措置法（新法）とで、どこが変わったのでしょうか。 以下、主な変更点を列記します。 |
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